〈Point〉
- 外装材の選択は、竣工後の数十年にわたり、建物の収益と資産価値に関わります。
- その影響は、修繕の費用、収益、売却の三つの場面に表れてきます。
- 三つの場面から必要な条件を整理すると、外装材に求められる性質が見えてきます。
同じ時期に建った二つの建物
同じ時期に、同じエリアで竣工した二つの建物があるとします。竣工直後は、どちらも新築として注目され、賃料にも稼働にも大きな差はありません。
20年後、二つの建物の状況が分かれていることがあります。一方は、築年数を重ねてもテナントに選ばれ、賃料を保っています。もう一方は、外壁の色あせや汚れが目立ち始め、空室が出たときに条件を見直したり、十数年ごとに足場を組んだりしています。
こうした差には、立地、運営、管理など多くの要因が関わります。そのうえで、外装材の選択がどの場面で、どのように関わってくるのかを、順に見ていきます。
外装の状態が関わる、三つの場面
修繕の費用
タイルの外壁では、年月とともに躯体からの浮きが生じることがあり、調査と補修が必要になります。（近年の弾性系接着剤や金物併用の場合はこの限りではありません）また、塗装仕上げの外壁は、紫外線で塗膜が傷むため、十数年ごとに塗り替えが行われます。
こうした修繕には、多くの場合、足場が必要です。国土交通省がマンションの大規模修繕工事818件を集計した調査では、総工事金額のうち仮設工事が22.8%を占めていました。同じ調査では、大規模修繕工事の約7割が12〜15年の周期で行われ、回数を重ねるほど周期が短くなる傾向も示されています。
収益
外観の状態は、収益にも関わってくることがあります。
オフィスビルでは、外壁の色あせや汚れが目立ってくると、周辺の新しい建物と比べられたときに「古くなった」と見られやすくなります。テナントが建物を比べ直すのは、契約更新の時期です。移転が決まれば、空室期間の賃料やフリーレント、仲介手数料といった負担が生じ、次のテナントとの賃料が下がることもあります。
ホテルでは、宿泊客の多くが、予約サイトや地図アプリで外観の写真を見てから予約します。料金に見合う建物かどうかの判断に、外観も関わります。
修繕の費用は見積書に表れますが、収益への影響は、こうした形で少しずつ表れます。
売却
売却の場面では、買い手が行う建物調査で今後必要となる修繕費用が見積もられ、価格の検討に反映されます。売却を考えた時期に外観の劣化が目立っていれば、先に修繕を行うかどうかの判断も必要になります。
また、日本では、建物が古びて見えると「老朽化した」と受け取られる傾向があり、構造に問題がなくても、外観が建て替えの検討に影響する場面があります。
外装材に求められる条件
三つの場面に共通しているのは、いずれも外装の劣化が出発点になっていることです。そう考えると、外装材に求められる条件は、次のように整理できます。
条件**1**：色があせないこと
塗装で色をつけた外壁は、紫外線で塗膜が傷むと色があせ、元に戻すには塗り替えが必要になります。色が塗料によるものでなければ、この周期とは別の考え方ができます。
条件**2**：剥がれ落ちにくい固定方法であること
張り付けによって固定された外装材は、年月とともに浮きが生じることがあります。建築基準法の定期報告制度では、タイル、石貼り等（乾式工法によるものを除く）、モルタル等の外壁について、おおむね10年に一度、落下により歩行者等に危害を加えるおそれのある部分の定期検査等が求められています。（検査を怠った場合施主の管理責任を問われる可能性があります。）
条件**3**：汚れが目立ちにくいこと白や淡い色の平滑で均一な面は、雨だれの跡が目立ちやすくなります。色むらと陰影のある面では、多少の汚れが表情の中になじみ、全体として落ち着いた印象になります。
条件**4**：日本の気候に合っていること
日本は降水量が多く、湿度も高い気候です。素材が水を含むことによる白華（エフロレッセンス）や凍害への配慮が必要になります。
条件を満たす選択肢の一つとして
これらの条件を満たす外装材の一つに、レンガがあります。
レンガの色は、塗料ではなく、原料の土と焼成によって生まれています。紫外線を浴びても色が抜けることがなく、塗り替えも必要ありません。金物で躯体に固定する乾式の工法であれば、張り付けに頼らない構造になります。焼き物ならではの色むらと陰影は、汚れが目立ちにくい面をつくります。
条件4については、レンガであれば自動的に満たされるわけではありません。吸水率はレンガによって幅があり、それぞれの性質に合わせて、目地材の選定と、壁の中に水を入れない納まりの設計を行うことが前提になります。
なお、目地やシーリングの点検と補修は、どの外装でも必要です。違いは、修繕の目的が「竣工時の姿に戻すこと」なのか、「良好な状態を保つこと」なのかにあります。
年月が、建物に加えていくもの
外装が劣化しなければ、建物は古びて見えにくくなります。周辺に新しい建物が建っても、見劣りしにくくなります。
そのうえで、レンガの壁には、年月とともに加わっていくものがあります。目地が落ち着きを増し、壁全体としての味わいが深まっていきます。竣工時の姿を保ちながら20年を過ごした建物は、「新しい建物」とは別の受け止められ方をするようになります。長くその街にあり、変わらずに佇んできたという事実が、落ち着きと信頼につながるためです。そこに、植栽の成長や街との関係、そこで働き、訪れた人の記憶が重なっていきます。
素材が劣化せず、年月とともに建物の佇まいが深まっていく。当社では、この状態を「経年優化」と呼んでいます。
外装材を選ぶときに
外装材の違いが表面化するのは、多くの場合、竣工から十数年が経ってからです。一方で、どの外装材を選ぶかは、竣工前に決まります。
見積書には、初期費用の差がはっきり表れます。20年後の修繕や収益、売却の見通しは、同じ形では表れません。初期費用とあわせて、建物がこれから過ごす年月の中で外装がどう関わるかを並べてみることが、判断の材料を増やすことにつながると考えています。