〈Point〉
- 外壁の費用は、建てるときの費用と、竣工後に繰り返しかかる手当ての費用を合わせた「ライフサイクルコスト」で比べることができます。
- 国の調査では、マンションの大規模修繕は12〜15年周期が中心で、工事費の2割強を仮設工事が占めています。
- 初期費用と手当ての費用のどちらが大きく効くかは、一般的には手当ての間隔と、建物を使う期間によって変わります。
見積書に表れるのは、最初の費用
外装材を比べるときには、まず見積書の金額が並びます。初期費用に差があれば、安い仕様が有利に見えるのは自然なことです。
ただ、見積書に書かれているのは、建物の生涯でかかる外装費用のうち、最初の一回分です。建物を使い続ける間には、塗り替え、シーリングの打ち替え、浮きの補修、点検といった手当てが繰り返し必要になります。
建物を建ててから使い終えるまでにかかる費用の総額を、ライフサイクルコスト（生涯費用）と呼びます。外壁を選ぶときにも、この考え方で比べてみると、判断の材料が増えます。
国の調査から見える、修繕の周期と費用の内訳
竣工後の手当てがどのくらいの頻度で行われているかは、国土交通省の調査から読み取れます。818件の工事事例を集計した「令和3年度マンション大規模修繕工事に関する実態調査」では、次のような傾向が示されています。
- 修繕の周期： 平均修繕周期は13年が最も多く、全体の約7割が12〜15年の周期でした。
- 周期の変化： 工事回数別には、1回目が15.6年、2回目が14.0年、3回目が12.9年で、回数を重ねるほど周期が短くなる傾向がみられます。
- 費用の内訳： 総工事金額の内訳は、建築系工事が60.3%で最も多く、次いで仮設工事が22.8%でした。建築系工事の中では、外壁塗装・外壁タイル・シーリングの外壁関係が49.4%を占めています。
分譲マンションのデータですが、十数年ごとに外壁の手当てが行われ、そのたびに足場などの仮設工事の費用がかかるという点は、オフィスビルやホテル、賃貸住宅にも共通しています。
ライフサイクルコストを決める三つの数字
外壁のライフサイクルコストは、単純化すると次の三つで考えることができます。
1. 初期費用：建てるときの外装工事費
2. 1**回あたりの手当て費用**：補修や塗り替えの費用に、足場などの仮設費用を加えたもの
3. 手当ての回数：比べる期間の中で、大規模な手当てが何回必要になるか
累計費用は「初期費用＋1回あたりの手当て費用×回数」で表せます。初期費用の差は最初に一度だけ生じますが、手当ての費用は回数に応じて積み重なっていきます。
考え方を示すための試算
具体的な金額は、建物の規模や形状、仕様、立地によって大きく変わります。ここでは考え方を示すために、塗装仕上げの初期費用を100とした指数で比べます。
前提（仮定）
- 塗装仕上げ： 初期費用100。12年ごとに、塗り替えとシーリングの打ち替えを足場込みで1回45。
- 塗り替えの不要な外装： 初期費用170。15年ごとに、目地・シーリングの点検と補修を足場込みで1回20。
【図1：外壁の累計費用の推移（試算）】
この前提では、最初の20年ほどは塗装仕上げの累計費用のほうが低く、24年目に両者が並びます。36年目以降は、塗り替えの不要な外装のほうが累計費用は低くなります。
条件を変えると、入れ替わる時期も変わる
この結果は、前提の置き方によって変わります。条件を一つずつ変えてみると、次のようになります。
【図2：条件を変えた場合の累計費用（試算）】
- 塗装の手当てが**10**年ごとの場合： 入れ替わる時期は30年目に早まります。
- 塗装の手当てが**15**年ごとの場合： 高耐久の塗料を用いるなどして間隔が延びれば、入れ替わる時期は45年目まで遅くなります。
- 塗り替えの不要な外装の初期費用が**200**の場合： 初期費用の差が大きければ、入れ替わる時期は48年目になります。
このほか、建物が高層で足場の費用が大きくなる場合は、1回あたりの手当て費用が増えるため、手当ての回数の差が累計費用に与える影響も大きくなります。また、国の調査に見られるように、回数を重ねるごとに周期が短くなれば、手当ての回数は前提より増えることになります。
いずれの条件でも、累計費用を左右しているのは、初期費用の差に加えて、手当ての間隔と**1**回あたりの費用だということがわかります。
試算に含まれていないもの
この試算には、含まれていない要素もあります。
一つは、工事期間中の影響です。足場が組まれ、建物がシートで覆われている間は、テナントの営業、ホテルの客室からの眺め、来訪者が受ける印象などに影響が出ることがあります。
もう一つは、外観の状態が収益に与える影響です。塗り替え前の色あせた外観が、賃料や客室単価にどの程度影響するかは、修繕費の表には表れません。
また、タイルやモルタルなどの外壁では、一定の建築物について、おおむね10年ごとに法令に基づく外壁の全面的な調査が求められます。こうした調査や補修の費用も、生涯費用の一部として見込んでおく必要があります。
比較の出発点は「何年使う建物か」
ライフサイクルコストを比べるときに、まず決めておきたいのは「この建物を何年使う前提か」です。
試算からもわかるとおり、比べる期間が短ければ、初期費用の低い外装のほうが累計費用は低くなります。10年で売却する計画と、50年、60年と保有する計画とでは、適した外装が変わることがあります。
なお、売却する場合でも、その時点の外観の状態と今後の修繕の見通しは、買い手による建物調査を通じて価格に反映されます。保有期間が短い場合も、長期の視点が判断材料の一つになります。
近年脱炭素と叫ばれる中、スクラップアンドビルドではなく、建物を長期間保持することを前提とした計画へ見直されてきている現状もあります。
初期費用の比較に加えて、事業期間全体での累計費用を並べてみることで、それぞれの外装の特徴や重要性がより明確になります。